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2018-12-15 17:21 来源:有问必答网

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房地产商的日子 不再好过……

日期:2018-12-15 【 来源 : 新民周刊 】 阅读数:0
阅读提示:房企手中的资金越来越紧,这是不愿拿地的重要原因。但土地流拍并不能代表整个房地产市场在下行。
作者|王 煜

  场选择和政府调控像一套组合拳,猛烈击打着近期楼市的心脏。今年全国土地流拍数就已铁定创历史新高;全国房贷利率连续上涨;连住房公积金存量并不紧张的北京,也开始收紧政策,为全国调控释放信号……当然,还有中央宣布“坚决遏制房价上涨”的大背景。许多购房者犹豫了:房价是不是要大跌,该不该再等等?还有人担心:楼市若下行,将影响整个经济体系,“六个稳”是否能实现?
  “流拍潮”的成因是什么,业界人士又如何看待这些现象背后的楼市走向?
  
“史上最高”流拍潮
  
  “史诗级”的土地拍卖,结果成了“史诗级”的流拍,这发生在2018年8月的太原。这次太原拿出的8块土地所处区域绝佳,交通便捷、配套齐全,周围已经交付的商品房房价都较高;另外,一口气拿出同一黄金地段的8块土地拍卖,这也创造了当地土地拍卖的历史。所以,正式拍卖公告发布后,引起了众多关注,甚至有业内人士预估这场拍卖将拍出今年的最高楼面地价、土地单价“地王”。
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  然而,到了拍卖时,只有2宗地各有一家企业报名,但都因出价不达拍卖底价而交易失败;而另外6宗地更是直接无人问津。总面积约82.7万平方米,起拍价合计130.8亿元的这8宗地,全部流拍。


  太原的情况只是全国土地流拍的一个缩影。中原地产统计数据显示,2018年前7个月土地流拍共796宗,其中一线城市土地流拍13宗,二线城市合计流拍经营性土地154宗,三四线城市经营性土地合计流拍达到了629宗。8月、9月以来,全国土地流拍的趋势仍在持续。
  不妨和历史情况做一下对比:根据中国指数研究院数据,2010年以来,全国百城住宅用地共流拍2261宗,其中2011年土地流拍515宗,为近年来最高。如果按目前的速度,2018年的流拍总数有可能突破1000宗,那么这将达到之前历史峰值的2倍。
  与多处土地流拍相伴的,是房贷利率的持续增长。监测数据显示,2018年8月,全国首套房贷平均利率为5.69%,相当于基准利率的1.161倍,环比上升0.35%,同比去年8月份5.12%的利率上升11.13%。这是全国房贷利率从2017年1月以来,连续20个月上涨。
  公积金方面的政策调整也一直在进行。2018-12-15晚,北京住房公积金管理中心发布通知,提出“认房又认贷”、“缴存额度与缴存年限挂钩”、“异地购房不能随意提取”等公积金新政。这被认为是充满了政策导向的意味。原因在于,北京的公积金缴存额度排名全国第二,流动性并不是特别紧张,业内人士普遍认为这是一次主动的政策导向上的调整和尝试,体现政府落实“房住不炒”的决心。
  实际上,在这次北京颁布公积金新政前,各地已经密集开展了一轮以打击违规提取和限制异地公积金购房的政策调整。如今年8月以来,大连、宜昌、黄冈、南昌、长沙五地住房公积金管理中心开展打击非法中介协助职工违规提取住房公积金、骗取住房公积金贷款并收取高额手续费的专项行动。之前的7月,杭州、广州等地对异地购房作出限制:杭州规定,职工在非当地及非户籍地购房及偿还住房贷款本息的,不得提取住房公积金;广州则提出对在非当地和非本人及配偶户籍所在地购房的,暂停提取住房公积金资格。
  
房企为何不愿拿地
  
  土地流拍现象为何会显著增多?在房产企业新城控股高级副总裁欧阳捷看来,房企手中的资金越来越紧,这是不愿拿地的重要原因。
  他表示,从今年上半年房企到位资金的组成来看,按揭贷款和国内贷款增速都已经掉入“零增长”的负值区间,在这种情况下,房企就只能更多地自筹资金。相比去年上半年,房企自筹资金多增2268亿元,弥补了按揭贷款和国内贷款的减少。虽然房企自筹资金增速还在攀升,但他同时认为,自筹资金难度会不断加大,预计下半年增长空间有限,甚至不排除增速下降。原因在于,目前政府的监管逻辑是控制资金流向房地产。
  他说,房企尤其不要对央行的定向降准等政策抱有幻想,因为这些定向政策与房地产基本无关。他也表示:当然,如果房地产行业周边都是“水”,房企也不会马上“渴死”。因为,如果房地产的上下游企业都不再那么缺钱,它们也不会逼着房企还债、付款,甚至可能为它们融资、垫款。
  另外,至少在名义上,房企账上的钱依然很多。无论是到位资金减去投资,还是销售收入减去投资,近两三年,房企资金盈余都是增长的。
  “只不过,账上有钱,未必能动”。他说,例如,销售回款作为项目预收账款被纳入监管资金,只能按进度提取,账上不能动用的钱越来越多,越大的房企账上越有钱、也许现金越短缺,因为还要继续投资、拓展业绩。
  在他看来:“钱少了,土豪也理性了。这就是调控的金融逻辑:流向房企口袋的水龙头慢慢拧紧,房企拿地的钱自然就会省着点花了,火爆的土拍溢价率也就下来了。”
  深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉向《新民周刊》记者表示:当前房价限价严格,而政府的土地出让价格却没有限制。许多地方政府对房企的批准预售时间不断后延;另一方面,对房企的融资渠道不断收紧。这样一来,房企从拿地到销售的周期拉得太长,其资金周转速度太慢,那么他们的拿地意愿确实不会太高。
  当前地价过高,而房价被限,导致房价利润下降,这是土地流拍的另一重要促因。“房价-地价=建安成本+营销费用+管理费用+财务费用+税费+利润”,在这个公式里,建安成本基本透明,而虽然各房企的营销费用、管理费用、财务费用有所不同,税费也会随地价、房价不同有所不同,但都是可计算的。房企的利润就来源于地价房价差。
  “房企并不缺地,而是缺好的合适的地。”欧阳捷表示,土地流拍增多的原因之一,是地块偏远配建多。这是因为城市的核心区域已经无地可供,城市更新的拆迁安置成本太高,政府很难有动力和财力去做大面积改造。唯有等到这些房子年久失修、慢慢变成危房,通过强制拆迁,才有可能真正通过拆改释放核心城区土地。于是,新增土地供应往往都在政府希望打造的新区,位置偏远、配套不足,这样的地块没有吸引力,流拍就不足为奇了。
  但是,也有一些核心区域的好地块流拍,这又是为什么?欧阳捷认为,“黄金地块”好不容易完成拆迁、安置、清退、拿来出让,政府当然要卖个好价钱,起拍底价甚至高于周边新房价格,甚至还要无偿配套学校、医院、社区用房、租赁住房和保障住房,这就是进一步变相抬高地价。要是拿了这样的地,房企很难盈利,所以只能放弃。
  李宇嘉说,有些地方政府不愿降低地价,又怕出“地王”,对城市的中心地段土地就不敢再公开拍卖了。那些“逆势而行”的,就遭到了冷遇。例如太原的那8宗“黄金地块”,起拍价格非常高,一度还制造舆论说要出“地王”,结果房企担心拿地建房之后销售价格会受到各种审批控制,不愿接盘。同时,这8个地块未达净地出让的要求,地上还有待拆除清理的建筑物,这样会影响到开发商的开发周期,这也增加了房企开发的时间成本、金融成本。

“零增长”是好事

  


  流拍增多、调控严格,是不是意味着房产市场将下行、房价将显著下跌呢?以欧阳捷和李宇嘉为代表的许多业内人士和研究者都不这么认为。
  统计数据显示,今年前7个月,全国土地流拍近800宗的同时,全国土地出让金同比上升超过30%,这创造了历史新高;其中,有超过60%金额的土地出让是发生在三四线城市的,全国排名前50的房企有超过一半的土地是在三四线城市拿到。
  实际上,房价仍然在上涨。2018-12-15,国家统计局公布8月的数据:70个大中城市新房价格同比上涨的有68个城市,涨幅最高达124.2%;二手房价格同比上涨的有67个城市,涨幅最高达112.4%。
  另外,截至7月25日,2018年成交商品住宅用地规划可建面积已经达到去年全年的62%,今年总量仍然有望超过去年。另外,全国房屋销售面积同样处于历史高位。
  据此,欧阳捷和李宇嘉都向《新民周刊》记者表示:土地流拍并不能代表整个房地产市场在下行。
  欧阳捷认为:房价上涨的动力既来源于人口增长、收入增加、需求升级,也来源于城市发展、资源约束、地价上涨,还来源于货币超发、通胀预期、资产保值。只要这些基本因素没有改变,房价上涨的压力就始终存在。
  那么,如何看待2018-12-15,中央政治局会议提出的“坚决遏制房价上涨”?
  欧阳捷说,中央有这样的表态,是因为之前的政策给市场留下了“想象空间”,导致目前我们既没有完全控制住房价,也没有完全控制住预期。但这次不同了。
  李宇嘉则表示:“坚决遏制上涨”是中央释放的“稳定预期”的信号。他指出,在市场看来,如果中央释放“支持房价上涨”的信号,哪怕是“遏制快速上涨”,就是莫大的利好;而目前的“坚决遏制上涨”,市场预期会较为稳定。
  他说,这次中央政治局会议提出“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”的“六个稳”,如果楼市不稳,这六个方面也很难稳定。政府不会允许房产市场出现断崖式下跌。
  欧阳捷的观点是,整个楼市将呈现“大稳小乱”的格局。“大稳”是指整体市场将趋于稳定,不会有大的起伏;“小乱”是指各个地方对市场的政策有所不同、执行力度速度也有所不同,例如在整体调控的大方向下,有的地方甚至依然还在刺激楼市发展。但这些“小乱”并不会影响“大稳”的总态势。他认为,保持市场稳定取决于政府的核心诉求,其中就包括“保持经济增长”和“维护财政收入”。因此,稳定是大势所趋、势在必然。
  他判断,楼市将进入“零增长”区间,变化幅度大致在正负3%之间,个别指标有可能达到正负5%
  李宇嘉也做出了同样的判断:未来房价将处于“高位平衡”状态,波动幅度很小,在2-3年内持续保持稳定。而欧阳捷认为这个稳定区间可能维持3-5年。
  在欧阳捷看来,这是件好事。过去,市场大起大落、大涨大跌,房企几乎无法制定发展战略。“现在,如果市场能够稳定在一个均衡的‘零增长’区间内,既不突破上限,也不穿透下限,保持平稳发展,其实不正是大家渴求已久、欲得不能的吗?”他认为:“楼市没有黑天鹅”,大的基调已定,新出来的都是各种大小“打补丁”。
  对于普通消费者,李宇嘉建议:如果是对住房有需求,目前是一个好的购买时机,因为在“零增长”下,房企的定价会相对理性,没有必要抱着“房价会大跌”的想法长期观望。

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